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前7月两家房企销售额超3000亿 行业集中度大幅攀升

2019-01-24 来源:中国证券报
 
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  在季节性因素和调控影响之下,7月部分房企销售金额环比有所下降,但1-7月累计销售金额好于去年同期,今年全年房企销售额有望续创新高。业内专家表示,未来规模化是发展趋势;同时,预计房地产行业将进一步整合。


  碧桂园销售额居首


  克尔瑞研究中心日前发布的《2017年1-7月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,已有8家房企进入千亿元销售俱乐部,其中碧桂园和万科地产突破3000亿元。碧桂园的流量金额达到3339.1亿元,超过万科210.3亿元,超过恒大467.5亿元,稳居榜首位置。


  数据显示,在季节性因素和一二线城市市场不振的双重影响下,7月多数房企销售业绩环比下滑。但从2016年房企全年销售数据来看,碧桂园1-7月销售流量金额已超过去年全年。碧桂园1-7月销售业绩3339亿元,保持在流量榜第一的位置。450亿元的单月销售业绩在规模房企中位居前列。得益于充足的土地储备和2017年至今三四线城市市场的火爆销售,碧桂园1-7月同比增速近124%。


  事实上,“高歌猛进”的不止3000亿元俱乐部的房企,包括融创中国在内的房企近两年也在稳步前进。据机构统计,2015年融创中国销售金额为731.2亿元,排在第九名;2016年融创中国销售额提升至1500.3亿元,排名上升至第7名。截至7月底,融创中国的销售额排名提升至第6名,销售金额为1308.1亿元。


  同策咨询研究部总监张宏伟表示,对于今年及未来几年的行业来讲,销售规模放大并无太多意义,因为利润率在降低,今年年报行业平均净利率或降低至8%-9%。销售规模越大,企业运营风险越大。风险或主要来自于两方面:一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险;二是收益过分依赖住宅销售。


  大型房企拿地积极


  从今年中报业绩预告来看,Wind资讯统计数据显示,截至8月1日,按照证监会行业分类,沪深两市共计68家上市房企披露2017年中报业绩预告,预计净利润实现同比增长的企业有21家,17家亏损,其中8家首亏。


  助力这些企业销售金额和净利润上涨的部分原因来自精准的土地市场投资。国家统计局数据显示,1-6月,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。


  中国指数研究院研究报告显示,1-7月全国房地产企业土地成交权益金额排名前三的分别是碧桂园、中国恒大和保利地产。从权益金额来看,截至7月底,碧桂园买地的权益金额大约占销售额近三分之一。根据数据,TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。


  另外,在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让方式频繁出现的背景下,房企联合拿地逐渐增多。比如,远洋、首创和世茂联合体以47.9亿元、26%自持比例拿下北京大兴区限价房地块。此前土地市场价格高企,部分城市在“土拍”时要求房企必须以自有资金参与土地拍卖,这意味着大型房企在土地市场更具优势。


  房企并购料提速


  对于今年房企销售额会否创新高,明源地产研究院首席研究员刘策认为,整体增幅应该放缓,但具备创新高的条件。百强的争位更激烈,销售额增幅会大幅提升,门槛会大幅提高,所以大体是总量平衡,结构分化,百强集中度再次大幅提升。


  “房地产行业的市场容量一年也就10万亿元左右。如果未来3-5年出现2-3家万亿元房企,再有20家左右的千亿元房企,那就意味着更多房企在规模面前已经没有优势。”张宏伟认为,规模化虽然是发展趋势,但对于中小房企来讲,要么被挤出市场,要么在“自持+运营”转型的道路上做到小而美。


  Wind统计数据显示,截至8月1日,今年房地产行业并购总共159起,涉及金额2230亿元。穆迪分析师黄哲认为,并购活动激增主要由于开发商有意实现更大的规模经济效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备所驱动。与参与公开拍卖拿地相比,通过并购交易补充土地储备的成本更低。黄哲指出,受良好的合约销售支撑,国内开发商流动性强劲,同时地方政府出让地块时设置了各种限制,以上因素鼓励开发商实施并购。预计并购趋势将得以延续,并由此导致行业进一步整合。


  在华润地产集团华东区域副总经理马赟看来,当前房地产和土地投资应该把握一些平衡关系,包括规模、利润和资产等要素。房企要不断创新商业模式或生意模式,在行业聚集度越来越高的背景下,要熟悉游戏规则,同时明确经营路径,类似路径包括稳健型或投资投机型、长期持有或项目销售、谨慎型或积极型等。

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